知识点4：物权变动
（一）不动产的物权变动
1．不动产物权变动的效力
★不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
法律另有规定：
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（2）《物权法》规定的物权变动的特殊情况：
① 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。
② 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③ 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
④ 依照本法上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
（3）登记为对抗要件的情形：
① 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
② 地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
③ 已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。
2．不动产的物权登记的规则：
（1）地点
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
（2）登记簿与权属证书
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
（3）更正与异议登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
（4）预告登记
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
（5）不动产物权买卖合同与登记
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（6）登记机构禁止的行为
不动产登记按件收费。
登记机构不得有下列行为：
（1）要求对不动产进行评估；
（2）以年检等名义进行重复登记；
（3）超出登记职责范围的其他行为。
（二）动产的物权变动
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
1．现实交付
直接占有的转移。
2．简易交付
物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
3．指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
4．占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（三）所有权取得的特别规则
1．善意取得
★条件：
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
★效果：
善意取得涉及三方当事人，即权利人、让与人、受让人。善意取得成立后，在当事人间发生如下法律后果：
（1）在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。
（2）在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。
（3）在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。
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★注意：
在理解善意取得制度时，应当注意以下几点：
（1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产上也可以适用善意取得，不动产的善意取得以登记为要件。
（2）拾得遗失物、赃物不能适用善意取得制度，根据《物权法》规定，权利人可以要求遗失物的占有人返还原物。漂流物、隐藏物、埋藏物适用同样规则。
（3）善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。 |
2．拾得遗失物
★ 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人与权利人之间法律关系的处理原则为：
（1）拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
（2）拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。
（3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。
（4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
（5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。
★ 如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利有权要求占有人返还原物或赔偿损失。具体规则为：
（1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。
（2）受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
例题：1.甲有一手机，委托乙保管，乙将手机卖与丙，丙又赠与父亲丁，丁使用3天后在街头被戊偷走，戊后又遗失于街头，为庚拾得。根据《物权法》的规定，对该手机享有所有权的是（ ）。
A.甲
B.丙
C.丁
D.庚
答案：C
解析：（1）丙属于善意取得，享有所有权，因此丙、丁之间的赠与有效，丁依据赠与取得所有权；（2）拾得人庚应当将手表返还权利人。
2.王林与王木是双胞胎兄弟，二人共同继承父亲遗留下来的一栋楼房，二人于父亲去世后一个月内就分割了楼房并办理了登记。但王林有一天突然发现自己的房产证书上记载有误，就去了房产登记部门问个究竟。果然房产证与房屋登记薄不一致。于是王林就申请对房产证作一份更正。王木得知此事后，认为王林的房产证没有问题，而是房屋登记薄上记载出现了错误。下列表述错误的有（）。
A.房产证与房屋登记薄不一致时，一般以后者为准
B.王木有证据证明房屋登记薄错误的，可以申请更正登记
C.如果王林不同意更正的，王木可以申请异议登记
D.异议登记之日起30日内王木不起诉，异议登记失效
答案：D
解析：根据《物权法》，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故AB正确。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，故C正确。法律要求异议登记申请人在异议登记之日起十五日内起诉，不起诉的，则异议登记失效，故D错误。