知识点7：各类所有权

法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

国家所有权客体：

（1）城市的土地、矿藏、水流、海域；

（2）无线电频谱资源；

（3）国防资源；

（4）法律规定属于国家的野生动物资源；

（5）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；

（6）法律规定属于国家的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有；

（7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

（二）劳动群众集体所有权

劳动群众集体组织所有权的客体可以是法律规定的国家专有财产以外的其他任何财产。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

（三）私人所有权

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。合法的储蓄、投资及其收益也受到法律保护。

知识点8：业主的建筑物区分所有权

（一）概念

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

建筑物区分所有权人在转让时，其他建筑物区分所有权人不得享有优先购买权。

（二）客体

1.专有部分的所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2.共有部分的共有权

主要包括：

（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

业主对专有部分以外共有部分既享有权利，又承担义务，而且此义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。

3.共有部分的共同管理权

业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

知识点9：共有

1.共有是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。

共有方式有按份共有和共同共有。

共有的法律特征为：

（1）共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。但是多数人共有一物，并非有多个所有权，只是一个所有权由多人共同享有。

（2）共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利属于整个共有财产，因此共有不是分别所有。

（3）在内容方面，共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。在处分共有财产时，必须由全体共有人协商，按照法律规定的方式决定。

（4）共有法律关系的权利内容只能是所有权，对于用益物权、担保物权及其他权利的共有，称之为准共有，只能是参照共有制度的相关规定。

2.按份共有

按份共有人的权利义务如下：

（1）按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人或受遗赠人获得。

（2）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

3.共同共有

共同共有中，共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权。对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产。

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

4.共有物的处分

（1）共有物的处分

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

（2）费用的承担

对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

（3）共有财产的分割

对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

5.共有的对外关系

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

知识点10：主要用益物权介绍

一、土地承包经营权

1．土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

2．土地承包经营权的期限：耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

3．土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

4．土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

二、 建设用地使用权

1．建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

2．设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

3．工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

4．设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。 　　

5．建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

6．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

三、地役权

1．概述

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

2．地役权与其他用益物权之间的关系

地役权与其他用益物权之间的平衡采取下列方式：

（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权；

（2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权；

（3）土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外；地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

3．地役权效力

（1）地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

（2）地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

（3） 地役权人有下列情形之一的，地役权消灭：

① 违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

② 有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　4．地役权与相邻关系的区别

（1）两者在性质上不同。地役权是一种物权；相邻权不是一项独立的民事权利。

（2）两者的设立方式不同。约定和法定。

（3）两者提供便利的内容不同。高标准和最低标准。

（4）条件上不同。地役权不强调相邻，相邻关系强调相邻。

根据《物权法》的规定，下列各项中，属于用益物权的有（）。
A.土地承包经营权
B.海域使用权
C.宅基地使用权
D.地役权
答案：ABCD

解析：用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。

知识点11：抵押

抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

抵押权的设定

抵押合同应当采用书面形式。

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。（流押条款）

1.抵押物

★★债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（1）建筑物和其他土地附着物。

（2）建设用地使用权。

（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

（4）生产设备、原材料、半成品、产品。

（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器。

（6）交通运输工具。

（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

★★下列财产不得抵押：

（1）土地所有权。

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

2．抵押登记

（1）以下列财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立：

① 建筑物和其他土地附着物；

② 建设用地使用权；

③ 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

④ 正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（2）以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人：

① 生产设备、原材料、半成品、产品；

② 正在建造的船舶、航空器；

③ 交通运输工具；

④ 动产。

（三）抵押权的效力

1.抵押人的权利

（1）抵押物的占有权。

（2）抵押人对抵押物的处分权。

（3）抵押物的收益权。

（4）抵押人对抵押物设定多项抵押的权利。

2.抵押权人的权利

（1）保全抵押物。

（2）放弃抵押权或者变更抵押权的顺位。

（3）优先受偿权。

（四）抵押权的实现

1．抵押担保的范围：主债权及利息；违约金；损害赔偿金；实现抵押权的费用。

2．抵押物拍卖价款的清偿顺序：实现抵押权的费用；主债权的利息；主债权。

3．同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

① 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

② 抵押权已登记的先于未登记的受偿；

③ 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

4. 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

5．同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

（五）最高额抵押

1．最高额抵押

是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。

2．最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。抵押权人的债权在下列情况下确定：

（1）约定的债权确定期间届满；

（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权；

（3）新的债权不可能发生；

（4）抵押财产被查封、扣押；

（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（6）法律规定债权确定的其他情形。

3．抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额大于最高限额的，以最高额为限，超过部分不具有优先受偿权；如果实际发生的债权余额小于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

（六）浮动抵押

浮动抵押：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

1．主体特定：企业、个体工商户、农业生产经营者。

2．生效要件：合同生效为条件，不以登记为要件。

3．浮动抵押的抵押财产自下列情形之一发生时确定：

（1）债务履行期届满，债权未实现；

（2）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（3）当事人约定的实现抵押权的情形；

（4）严重影响债权实现的其他情形。2007年5月10日，甲以自有房屋一套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。下列表述正确的是（ ）。
A.乙可对该房屋行使抵押权
B.甲与丙之间的抵押合同已生效
C.甲与丁之间转让房屋的合同有效
D.丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失
答案：ABD

解析：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故乙对房屋的抵押权生效，可以行使，A正确。《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然由于甲的过错，使得抵押权未登记不能生效，但抵押合同本身是有效的，即B正确。甲拒绝办理登记，导致丙的抵押权不生效，违反了抵押合同，丙可以要求甲承担违约责任，故D正确。

知识点12：质押

（一）质押概述

为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产或权利出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产或权利优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

质押与抵押的区别：

（1）标的物范围；

（2）是否转移标的物的占有。

（二）动产质押

1．设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权自出质人交付质押财产时设立。

质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。（流质条款）

2．动产质押标的物

出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
    动产质权的效力及于质物的从物。但是从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。

3．动产质押的效力

动产质押设立后，在主债务清偿以前，质权人有权占有质物，并有权收取质物所生的孳息。

质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。

（三）权利质押

1．债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

（1）汇票、支票、本票；

（2）债券、存款单；

（3）仓单、提单；

（4）可以转让的基金份额、股权；

（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

（6）应收账款；

（7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

2．以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

3．登记为生效要件的权利质押

（1）以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

（2）以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

（3）以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

根据《物权法》的规定，在质押合同中，质权自权利凭证交付之日起设立的质物有（ ）。
A.基金份额
B.商标专用权
C.汇票
D.公司债券
答案：CD
解析：以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。以知识产权设定质押，应当向有关管理部门办理出质登记，才能使得质权生效。

知识点13：留置

（一）留置权的成立条件

（1）债权人占有债务的动产；

（2）占有的动产与债权属于同一法律关系，但法律另有规定的除外。

（3）债权已届清偿期且债务人未按规定期限履行义务。

（二）留置权的效力

1．留置权的效力及于从物、孳息和代位物。

2．留置物为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。

3．同一动产上已设立抵押权或质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

4．留置权的效力分两个层次：

（1）留置标的物

债权人在其债权没有得到清偿时，有权留置债务人的财产，并给债务人确定一个2个月以上的履行期限。

（2）优先受偿

债务人超过规定的期限仍不履行其债务时，留置权人可依法以留置物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。
A.乙优先于丙受偿
B.丙优先于丁受偿
C.丁优先于乙受偿
D.丙优先于乙受偿
答案：AC

解析：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

甲从乙处偷来一台电视机，因故障送至丙处修理。丙不知该电视机为赃物，将该电视修好后，甲迟迟不支付修理费。在丙占有该电视机期间，该电视机被丁偷走。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（    ）。
A.在丙占有该电视机期间，丙对该电视机不享有留置权
B.在丙占有该电视机期间，丙对该电视机享有留置权
C.丙对丁不享有占有返还请求权
D.丙对丁享有占有返还请求权
答案：BD
解析：（1）选项AB：如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权；（2）选项CD：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。